Immobilienkreditverträge

Ein „Immobilienkreditvertrag“ ist ein Vertrag, durch den ein Kreditgeber (normalerweise eine Bank) einem Kreditnehmer einen Kredit für den Erwerb von Immobilien gewährt.

Die Bestimmungen zu den Immobilienkreditverträgen zu Wohnzwecken sind im sechsten Kapitel vom Buch 2, Titel 2 des Verbraucherschutzgesetzes (Code de la consommation) enthalten, welches durch ein Gesetz vom 23. Dezember 2016 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher in das Verbraucherschutzgesetz aufgenommen wurde. Die CSSF ist durch das Verbraucherschutzgesetz beauftragt worden, die Einhaltung und Ausführung des Gesetzes vom 23. Dezember 2016 zu gewährleisten.

Die CSSF wurde auch mit der Aufgabe betraut, klare und allgemeine Informationen über die Kreditvergabeverfahren zu verbreiten, die zur Orientierung der Verbraucher, insbesondere derjenigen, die zum ersten Mal einen Hypothekarkreditvertrag abschließen, notwendig sind.

Die von Immobilienkreditverträgen im Sinne des Verbraucherschutzgesetzes betroffenen Personen sind:

• Verbraucher;
• Kreditgeber;
• Immobilienkreditvermittler.

Diese Personen haben im Falle eines Verbraucherkredits sowohl vertragliche als auch vorvertragliche Rechte und Pflichten, die im Verbraucherschutzgesetz festgelegt sind.

Vor Abschluss des Immobilienkreditvertrags muss der Kreditgeber dem Verbraucher auf ihn personalisierte Informationen zur Verfügung stellen, die der Verbraucher insbesondere benötigt, um die auf dem Markt verfügbaren Immobilienkredite vergleichen zu können. Diese Informationen müssen auch dem Verbraucher zur Beurteilung der Auswirkungen eines solchen Immobilienkredits und bei der Entscheidungsfindung behilflich sein.

Diese auf die Person personalisierten Informationen werden dem Verbraucher mittels des ESIS-Merkblatts (ESIS =European Standardised Information Sheet) übermittelt.

Das ESIS-Merkblatt enthält unter anderem folgende Informationen:

• die Hauptmerkmale des Immobilienkredits (z.B.: Betrag und Dauer des Kredits);
• den Zinssatz;
• die Häufigkeit und die Anzahl der Ratenzahlungen und deren Höhe.

Der Kreditgeber muss dem Verbraucher eine Kopie des Immobilienkreditvertragsentwurfs in Papierform oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen.

Der Kreditgeber muss vor Abschluss eines Immobilienkreditvertrags eine eingehende Prüfung der Kreditwürdigkeit des Verbrauchers vornehmen. Der Kreditgeber muss sicherstellen, dass der Kreditnehmer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um den Immobilienkredit zurückzuzahlen.

Der Kreditgeber, der die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers bewerten möchte, kann beim Kreditnehmer alle Informationen anfragen, die er (der Kreditgeber) zur Beurteilung der Einnahmen und Ausgaben des Kreditnehmers benötigt. Der Kreditgeber kann Informationen zu allen finanziellen Verpflichtungen des Kreditnehmers einholen und sich bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers auch auf wirtschaftliche und finanzielle Kriterien beziehen.

Der Verbraucher ist verpflichtet, dem Kreditgeber alle Informationen zur Verfügung zu stellen, die zur Beurteilung seiner Kreditwürdigkeit erforderlich sind. Der Kreditgeber kann die Gewährung des beantragten Kredits verweigern, wenn der Verbraucher nicht die für die Beurteilung seiner Kreditwürdigkeit erforderlichen Informationen oder Prüfungselemente übermittelt. Falls die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers nicht sichergestellt ist, muss der Kreditgeber die Gewährung des beantragten Kredits verweigern. Wird der Kreditantrag abgelehnt, so unterrichtet der Kreditgeber den Verbraucher unverzüglich über diese Ablehnung.

Der Kreditgeber verlangt des Öfteren, dass der Kreditnehmer zur Sicherstellung der Rückzahlung des Kredits einen Hypothekenvertrag abschließt. Gegebenenfalls kann der Kreditgeber das geliehene Geld nach dem Zwangsverkauf der verpfändeten Immobilie zurückerhalten.

Die Immobilienkreditverträge können mit einem festen oder einem variablen Zinssatz abgeschlossen werden.

Der feste Zinssatz verändert sich nicht über die Laufzeit des Kreditvertrags.

Der feste Zinssatz ermöglicht es dem Verbraucher, von Anfang an, Kenntnis von der Höhe der monatlichen Ratenzahlungen an den Kreditgeber zu erlangen. Somit schützt der feste Zinssatz den Verbraucher vor einer möglichen Erhöhung der Zinssätze. Bei Festzinskrediten profitiert der Verbraucher jedoch nicht von einer möglichen Herabsetzung der Zinssätze.

Der variable Zinssatz ist ein Zinssatz, der während der Laufzeit des Kreditvertrags nach oben oder nach unten variiert.

Der variable Satz ermöglicht es dem Verbraucher, von einer möglichen Herabsetzung der Zinssätze zu profitieren. Im Falle einer Zinserhöhung ist der zu zahlende Zins jedoch höher.

N.B. Der Verbraucher kann ebenfalls einen Immobilienkredit abschließen, der einen festen Zinssatz mit einem variablen Zinssatz kombiniert.

Beispiele:

• ein Immobilienkreditvertrag der für 20 Jahre abgeschlossen wurde, kann die ersten 15 Jahre einen festen Zinssatz und die letzten 5 Jahre einen variablen Zinssatz vorsehen; oder
• ein Immobilienkreditvertrag bei dem ¾ des Betrags der ausgeliehen wird einem festen Zinssatz unterliegt und ¼ einem variablen Zinssatz.

Der Verbraucher hat eine Bedenkzeit von 14 Kalendertagen. Während dieser Bedenkzeit ist der Kreditgeber verpflichtet, die in seinem Angebot für Immobilienkredite angegebenen Bedingungen, einzuhalten.

Diese Bedenkzeit muss im ESIS-Merkblatt deutlich angegeben werden. Diese Bedenkzeit beginnt, sobald der Verbraucher das Kreditangebot des Kreditgebers erhalten hat.

Der Verbraucher hat jederzeit das Recht, die Rückzahlung eines Immobilienkreditvertrags, ganz oder teilweise, vor Ablauf seiner Laufzeit vorzunehmen. In diesem Fall wird von dem Recht auf vorzeitige Rückzahlung des Kredits gesprochen.

Möchte ein Verbraucher einen Immobilienkreditvertrag vorzeitig zurückzahlen, muss er den Kreditgeber von seiner Absicht in Papierform oder anhand eines anderen dauerhaften Datenträgers in Kenntnis setzen.

Der Kreditgeber muss dem Verbraucher dann unverzüglich die Informationen, die der Verbraucher zur Prüfung einer vorzeitigen Rückzahlung benötigt, mitteilen.

Im Falle der vorzeitigen Rückzahlung eines Immobilienkreditvertrags durch den Verbraucher hat der Kreditgeber Anspruch auf eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung (Vorfälligkeitsentschädigung).

Die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung muss fair und objektiv gerechtfertigt sein, und zwar für alle Kosten, die unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Immobilienkreditvertrags verbunden sind. Die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung darf darüber hinaus den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht übersteigen.

Bitte beachten Sie: Das Gesetz sieht eine Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung nur für den Fall vor, dass der Verbraucher einen Immobilienkreditvertrag für den Kauf eines Eigenheims abgeschlossen hat:

1. der als tatsächlicher Hauptwohnsitz des Verbrauchers gedient hat, und dies
2. für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens 2 Jahren.

Sind diese beiden Bedingungen (kumulativ) erfüllt, so darf die Vorfälligkeitsentschädigung in keinem Fall den Wert übersteigen, der sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital (bei jeder vorzeitigen Rückzahlung) entspricht, berechnet zu dem am Tag der vorzeitigen Rückzahlung für den Immobilienkreditvertrag geltenden Sollzinssatz.

Es ist zu beachten, dass diese Obergrenze nicht auf den Bruchteil des Gesamtbetrags der vorzeitigen Rückzahlung(en), der den Betrag von 450.000 EUR übersteigt, angewendet werden kann.

Wenn eine Person Geld für den Kauf von Wohneigentum leihen möchte, ist es ratsam, zunächst einen Finanzierungsplan aufzustellen. Dieser Finanzierungsplan ermöglicht es, dem Verbraucher einen globalen Überblick über die Finanzierung des Immobilienprojekts zu erhalten.

Ein Finanzierungsplan listet die Kosten der Komponenten des Immobilienprojekts (Ausgaben) und die verschiedenen Finanzierungsmittel auf, die dem Verbraucher zur Verfügung stehen. Auf diese Weise hilft der Finanzierungsplan bei der Bestimmung des auszuleihenden Betrags.

Finanzierungsbedarf = gesamte Ausgaben – gesamte Finanzierungsmittel

Der Verbraucher, der einen Immobilienkredit abschließen möchte, hat ein Interesse daran, einen sehr klaren Überblick über die Ausgaben zu haben, die ihm möglicherweise entstehen, wenn er sein Immobilienprojekt verwirklichen möchte.

Insbesondere liegt es im Interesse des Verbrauchers, die folgenden Ausgaben in Betracht zu ziehen, wenn er keine unangenehmen Überraschungen erleben und nicht Gefahr laufen will, Opfer einer Überschuldung zu werden.

• Kaufpreis des Gebäudes oder des Grundstücks;
• Mögliche Umbaukosten (z.B. Heizungs- oder Sanitärarbeiten, neues Dach usw.);
• Zinsen des Immobilienkredits;
• Notargebühren (einschließlich: 1) Registrierungs- und Transkriptionsgebühren in Höhe von 7% des Kaufpreises; 2) Gebühren für Hypothekenurkunden und 3) Honorar des Notars),
• Bearbeitungsgebühr des Kreditgebers;
• Versicherung [(insbesondere die Restschuldversicherung, die eine Form der Risikoversicherung ist, deren Hauptzweck die Deckung einer Hypothekenschuld (ausstehender Saldo des Immobilienkredits) ist. Im Falle des Todes des Versicherten wird das versicherte Kapital (abnehmendes Kapital) dem Begünstigten (der Bank) zurückerstattet. Ziel ist es, die Familie des Versicherten vor finanziellen Sorgen zu schützen].

In der Regel verlangen Kreditgeber eine Hypothek auf das zu finanzierende Gebäude oder Grundstück und eine Einkommensabtretung als Sicherheit für den Immobilienkredit.

Andere Garantien können von Kreditgebern verlangt werden, wie zum Beispiel:

• Hypothek auf eine andere Immobilie;
• Bürgschaft einer dritten Partei;
• Verpfändung von Vermögenswerten;
• staatliche Garantie.

Die CSSF ist im Falle eines Rechtsstreits im Zusammenhang mit einem Immobilienkreditvertrag dafür zuständig, eine außergerichtliche Lösung zwischen einem Verbraucher und einem Kreditgeber zu finden.

Die Bestimmungen des Verbraucherschutzgesetzes über Immobilienkreditverträge sind in dem Sinne zwingend, dass die Parteien keine Bedingungen festlegen dürfen, die im Widerspruch zu den genannten Bestimmungen des Verbraucherschutzgesetzes stehen.

Im Falle eines Verstoßes gegen die Bestimmungen des Verbraucherschutzgesetzes bezüglich von Immobilienkreditverträgen kann die CSSF folgende Sanktionen gegen einen Kreditgeber aussprechen:

• eine Warnung;
• eine Rüge;
• eine Verwaltungsstrafe;
• ein Verbot der Berufsausübung.

Die CSSF kann die verhängten Sanktionen auf ihrer Website veröffentlichen.