Contrats de crédit immobilier

Un « contrat de crédit immobilier » est un contrat par lequel un prêteur (en principe une banque) accorde un crédit à un emprunteur pour acquérir un bien immobilier.

Les contrats de crédit immobilier à usage résidentiel sont réglementés dans le sixième chapitre du Livre 2, Titre 2, du Code de la consommation qui y a été introduit par une loi du 23 décembre 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. La CSSF est chargée par le Code de la consommation de l’application et de l’exécution de cette loi.

La CSSF a également reçu une mission de diffuser des informations claires et générales sur les procédures d’octroi de crédit, nécessaires pour guider les consommateurs, notamment ceux qui souscrivent un contrat de crédit immobilier pour la première fois.

Les personnes concernées par les contrats de crédit immobilier visées par le Code de la consommation sont :

• les consommateurs,
• les prêteurs et
• les intermédiaires de crédit immobilier (cités ici pour mémoire).

Ces différentes personnes ont des droits et des obligations en vertu du Code de la consommation lorsqu’elles concluent le contrat de crédit immobilier et même avant la conclusion du contrat lors d’une phase dite « précontractuelle » du contrat de crédit.

Avant la conclusion du contrat de crédit immobilier, le prêteur doit fournir au consommateur des informations personnalisées dont le consommateur a notamment besoin pour comparer les crédits immobiliers disponibles sur le marché, pour évaluer les implications de ces crédits et pour prendre une décision en connaissance de cause.

Ces informations personnalisées sont notamment fournies au consommateur au moyen d’une fiche d’information standardisée européenne (dénommée : « FISE »).

Cette FISE contient notamment des informations concernant :

• les principales caractéristiques du contrat de crédit immobilier (par exemple : le montant et la durée du crédit) ;
• le taux d’intérêt ;
• le nombre et la périodicité des versements.

Le prêteur doit fournir au consommateur un exemplaire du projet de contrat de crédit immobilier sur un support papier ou sur un autre support durable.

Avant la conclusion du contrat de crédit immobilier, le prêteur doit évaluer la solvabilité du consommateur de façon rigoureuse. Le prêteur doit ainsi s’assurer que l’emprunteur aura suffisamment de moyens financiers pour rembourser le crédit immobilier.

Le prêteur qui souhaite évaluer la capacité de financement de l’emprunteur peut lui demander toutes les informations dont il (le prêteur) a besoin notamment pour évaluer les revenus et les dépenses de l’emprunteur. Le prêteur pourra s’intéresser à tous les engagements financiers de l’emprunteur et également se référer à des critères économiques et financiers dans l’évaluation de la solvabilité de celui-ci.

Le consommateur est tenu de communiquer au prêteur toutes les informations nécessaires à l’évaluation de sa solvabilité. Le prêteur peut refuser d’accorder le crédit demandé si le consommateur ne fournit pas les informations ou les éléments de vérification nécessaires à l’évaluation de sa solvabilité. Dans le cas où la solvabilité de l’emprunteur n’est pas garantie le prêteur doit refuser d’accorder le prêt demandé. Si la demande de crédit est rejetée, le prêteur informe sans attendre le consommateur de ce rejet.

Souvent le prêteur demandera qu’une hypothèque soit inscrite sur le bien immobilier qui sera financé par le prêt. L’hypothèque est une garantie pour le prêteur de récupérer tout ou partie de l’argent prêté pour acheter le bien immobilier par la vente forcée de ce bien.

Les contrats de crédit immobilier peuvent être conclus à taux fixe ou à taux variable.

Le taux fixe est un taux qui ne varie pas pendant la durée du contrat de crédit.

Le taux fixe permet au consommateur de connaître dès le départ le montant des mensualités à payer au prêteur, ce qui protège le consommateur contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt. En cas de crédit à taux fixe, le consommateur ne profite cependant pas d’une éventuelle baisse des taux.

Le taux variable est un taux qui varie à la hausse ou à la baisse pendant la durée du contrat de crédit.

Le taux variable permet au consommateur de profiter d’une éventuelle baisse des taux. Cependant, dans le cas d’une hausse des taux, les intérêts à payer sont plus élevés.

N.B. Le consommateur peut aussi avoir un contrat de crédit immobilier où le taux fixe est combiné avec un taux variable.

Exemples :

• un contrat de crédit immobilier conclu pour une durée totale de 20 ans qui prévoit un taux fixe pendant 15 ans et un taux variable pour les 5 années restantes du contrat de prêt ; ou bien
• un contrat de crédit immobilier pour lequel ¾ du montant à emprunter sont soumis à un taux fixe et ¼ du montant à emprunter est soumis à un taux variable.

Le consommateur dispose d’un délai de réflexion de 14 jours calendrier pendant lequel le prêteur a l’obligation de maintenir les conditions indiquées dans son offre de crédit immobilier.

Ce délai de réflexion doit être clairement indiqué dans la FISE. Ce délai de réflexion commence à courir dès que le consommateur a reçu l’offre de crédit du prêteur.

À tout moment, le consommateur a le droit de rembourser soit intégralement soit partiellement un crédit immobilier avant qu’il arrive à son terme. On parle dans cette hypothèse de droit au remboursement anticipé du prêt.

Lorsqu’un consommateur souhaite procéder au remboursement anticipé d’un crédit immobilier, il doit notifier son intention au prêteur sur un support papier ou sur tout autre support durable.

Le prêteur doit alors, sans attendre, communiquer au consommateur les informations nécessaires à l’examen de la faculté du remboursement anticipé.

En cas de remboursement anticipé d’un contrat de crédit immobilier par le consommateur, le prêteur a droit à une indemnité de remboursement anticipé.

L’indemnité de remboursement anticipé doit être équitable et objectivement justifiée, pour les coûts encourus directement liés au remboursement anticipé du contrat de crédit immobilier. L’indemnité de remboursement anticipé ne peut par ailleurs pas dépasser la perte financière du prêteur.

Attention : la loi prévoit un plafond de l’indemnité de remboursement anticipé seulement dans l’hypothèse où le consommateur a conclu un contrat de crédit immobilier en vue de l’acquisition d’un logement :

1. qui a servi d’habitation effective et principale au consommateur
2. pendant une période ininterrompue de deux ans au moins.

Lorsque ces deux conditions sont toutes les deux (cumulativement) remplies, l’indemnité de remboursement anticipé ne peut en aucun cas dépasser la valeur correspondant à six mois d’intérêts sur le capital remboursé (lors de chaque remboursement anticipé), calculés au taux débiteur applicable au contrat de crédit immobilier le jour du remboursement anticipé.

À noter que ce plafond de l’indemnité de remboursement anticipé visé par le Code de la consommation ne peut être appliqué à la fraction du montant cumulé de(s) remboursement(s) anticipé(s) dépassant le montant de 450.000 EUR.

La personne qui souhaite emprunter de l’argent pour acheter un bien immobilier résidentiel a intérêt à établir tout d’abord un plan de financement. Ce plan de financement permet au consommateur d’avoir une vue globale du financement du projet immobilier. Un plan de financement reprend le coût des éléments constitutifs du projet immobilier (Dépenses) et les différents moyens de financement (Ressources) dont dispose le consommateur. Ainsi, le plan de financement aide à déterminer le montant à emprunter.

Modèle de plan de financement :

Montant à emprunter = total des Dépenses – total des Ressources

Le consommateur, qui souhaite un crédit immobilier,Jo mi a intérêt à avoir une vue très claire des dépenses auxquelles il peut avoir à faire face quand il souhaite concrétiser son projet immobilier.

Ainsi le consommateur a notamment intérêt à envisager, le cas échéant, les dépenses suivantes s’il ne veut pas avoir de mauvaises surprises et risquer de devoir faire face à une situation de surendettement :

• prix d’acquisition du bien ou du terrain ;
• coûts de transformations éventuels (par exemple travaux de chauffage ou sanitaire, nouvelle toiture etc.) ;
• intérêts du crédit immobilier ;
• frais de notaire (comprenant : 1) les droits d’enregistrement et de transcription correspondant à 7% du prix d’achat ; 2) les frais d’acte hypothécaire et 3) les honoraires de notaire) ;
• frais de dossier du prêteur ;
• assurances [notamment l’assurance solde restant dû qui est une forme d’assurance risque, dont le but principal consiste à couvrir une dette hypothécaire (solde restant dû du crédit immobilier). En cas de décès de l’assuré, le capital assuré (capital dégressif) sera remboursé au bénéficiaire (la banque). Le but étant de protéger la famille de l’assuré de soucis financiers.].

En règle générale, les prêteurs demandent comme garantie du crédit immobilier une hypothèque sur l’immeuble ou le terrain à financer ainsi qu’une cession sur revenus.

D’autres garanties peuvent être demandées par les prêteurs telles que :

• hypothèque sur un autre immeuble ;
• cautionnement d’un tiers ;
• des gages sur des avoirs ;
• une garantie de l’Etat.

La CSSF est compétente pour tenter de trouver une solution extrajudiciaire entre un consommateur et un prêteur (ou un intermédiaire de crédit immobilier) en cas de litige en matière de contrat de crédit immobilier.

Les dispositions du Code de la consommation en matière de contrat de crédit immobilier sont impératives en ce sens que les parties ne peuvent pas prévoir des conditions contraires à ce qui est prévu par lesdites dispositions du Code de la consommation.

La CSSF peut prononcer contre le prêteur qui ne respecte pas les dispositions du Code de la consommation en matière de contrats de crédit immobiliers :

• un avertissement ;
• un blâme ;
• une amende administrative ;
• une interdiction d’exercer la profession.

La CSSF peut publier sur son site Internet les sanctions prononcées.